(1)一方在婚前已取得完全产权的房屋
    一方在婚前已取得产权证，不昝有没有支付全部购房款，房
屋产权都应归该一方所有。即使在婚后用共同财产支付了部分的
购房款，也不影响房屋产权的归属，但另一方有权就婚后用共同
财产支付的房款或银行贷款的本息予以分割。假如房产婚后有升
值，因物权已明确归属一方当事人，因此，增值部分不应作为共
同财产分割。
    (2)还未取得产权或未取得完全产权的房屋 根据《婚姻法》司法解释（二）第二十一条之规定，离婚时
双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且
协商不了的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实
际情况判决由当事人使用。待取得完全所有权后，再由任何一方
另行向法院起诉。这类房屋包括当事人用标准价购买的拥有部分
产权的房改房以及当事人购买的但在离婚时还未能办理产权的各
类房屋。当然，也有地方法院（如上海）对于已取得商品房预售
髓记的房产权利或是已取得大产证的房产也在离婚时分割房产期
待权或房产物权。
    当事人在签订房产预售合同后，虽然没有办理产权证，但却
拥有对将来交付房产的期待权利，这种权利若为婚后购置取得，
一般首先推定为共同所有。由于期待权具有一定的经济价值，因
此，在离婚时予以分割符合《婚姻法》第三十九条的规定。
    另外，有些当事人由于种种因素考虑，在产权房的“大产
证①”出来后，出于不想让配偶分得房产的考虑，不愿意去办理房
产的产权证（也叫小产证②）o这种情况下，房产的物权属性其实
已经得以确认，因此，法院予以处理的做法也是符合法律规定精
神的。
    (3)双方婚后出资（包括贷款）取得的房屋
    双方婚后出资购得的房屋是共同财产，离婚时，一般按市场
价值进行分割，而不是按原购房时的合同价格进行分割。
    有银行贷款的共同房产在离婚时分割的计算公式为：
    ①  大产证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向
房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在
受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。
    ②  小产证：对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即
将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。  （房产市场价值一剩余贷款银行本金一其它该房债务）÷2=每
人的财产份额。南得到房产的·方按另一方财产份额给付折价款。
    比如，一套房子的购买价是IOO万，首付30万，贷款70万，
现值120万，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是1 20万减
去60万等于60万，每人可分得30万。取得房产的一方应当付给
未得到房产一方30万元。由取得房产一方继续承担未还贷部分的
本金和利息。
    (4)一方婚前支付了全部房款，并取得了产权证的房屋
    犬妻一力‘婚前支付了全部房款并取得了产证，就完全合法拥
有了房产的物权，其增值部分，根据物权法原理，应属一人所有，
这一点，不再多述。
    (5)一方婚前支付了部分房款并取得了产权证，婚后继续还
贷的房屋
    虽然房产是一方婚前购得，但共同还贷部分，不论是由一方
自己用工资还贷，还是用双力‘工资还贷，除双方另有协议，还贷
部分均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还
贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。此种情况
下，房产本身不能作为夫妻共同财产分割，但婚后共同还贷（包
括本金和利息）部分，应在离婚时，由取得房产的，．方向另一方
折价补偿。比如，男方茌婚前购房并取得了产权证，婚后每月还5
 T．元本息贷款。结婚二年后离婚，婚后共还贷24个月合计1 2万
元。在离婚时，男方应向女方补偿6万元对价款，房产归男方所
有，离婚后的贷款继续由男方个人偿还。
    ．．卜海法院系统对于一方婚前购房、双方婚后还贷房产的处理
方法作出了规定。上海法院认为①，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产证登记在自己名卜．的，该房屋仍为其个
人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿
贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财
产时，该房屋为个人财产，剩余末归还的债务，为个人债务。对
已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。