很多律师可能会在处理离婚纠纷中，面对另一方当事人擅自转卖房产的问题。那
么，律师遇到此类纠纷时，应如何处理呢？
    司法实践中，一般对于一方擅自转让房产处理遵循“保护不动产善意取得方利益”
的原则。所谓“不动产的善意取得”，是指在登记错误的情况下，物权受让人信赖登记
并通过交易行为从物权让与人处确定取得物权的制度。
    下面，我们就以一个真实的案例来对此问题进行探讨与分析。
    张某（男）与刘某（女）1999年经人介绍相识，后子2000年5月在上海市某区领取结婚登记证书。
2002年，夫妻二人以刘某的名义在上海市菜区购置了价值30万元的住房一套。后二人生活矛盾不断，
故2003年6月，张某以夫妻感情破裂为由，向上海市某区人民法院提起离婚诉讼。在刘某坚决反对离
婚的前提下，一审法院认为，二人摩情基础尚可，感情存在挽回的可能，因此没有准予离婚。2004年元
月12日，张某再次向法院提起膏婚诉讼。2004年元月21日，刘某在未同张某商议的情况下，擅自将双
方共有的房屋以40万元的价格转让（愿告声称市场价格约为∞万元）给无利害关系第三人。
    对于40万元卖房教的去向，刘某声称其中31万元用于归还共同债务，剩余9万元用于其他家庭
开支，只稠余2万余元可以作为共同财产分割。
    原告认为：
    (l)被告刘某在接到法院传票得知原告起诉后，故意不签收送达回证，采用拖延时闻的办法制造卖
房契机，主观上应具备离婚期同擅自转房的悬意。
    (2)被告刘某以明显低于市场价格的手段转让房屋，其实是以低价作二手房买卖合同，但另有实际
价格，用于避税以及多分共同财产。
    鉴于被告刘某的以上便权行为，原告要求对房屋迸行市价评估，并按<婚姻法>纂47条的规定追究
被告刘某的侵权责任。
     被告认为：
    (1)被告是在无法联系原告的前提下转卖的房屋，出卖时也不知原告巳向法院起诉，不构成离婚期
问擅自转让房屋。
    (2)被告不是房屋中介专业人员，对房屋价格没有准确的认识，也不认为出卖的价格过低。
    (3)虽然有40万元卖房款，但巳还共同债务，故无法再按此歙颤分割，应按余颤2万元分割实房
救。
    一审法院认为：
    (l)原、被告夫妻摩情巳破裂。
    (2)被告在诉讼期同房屋买卖行为符合国东关于房屋买卖的相关规定，与法不悖，被告实际取得房
款40万元，并无存在恶意转让现象。原告认为市场价格为6万元没有依据，本院不予支持。被告主
张卖房教巴用于还债本院不予支持。考虑到本案被告买卖房屋的实际情况，结合当r市场房价的现实
价值，对售房欺40万元酌情分配，男方分得20万元，女方分得18万元。
    法律问题探析：
    问题之一：被告刘某是否构成“离婚期间擅自转移财产”？
    问题之二：被告刘某是否应当承担法律责任？如何承担法律责任？
    对于什么阶段是“离婚期间”，法律并无明文界定。
    我们认为，广义的离婚期间，是指双方已正式开始就离婚问题进行谈判到办理完
毕离婚手续之间的时间段。狭义的离婚期间，是指一方已向法院起诉立案，奎法院判
决终结前的时间段。我们认为，<婚姻法》第47条，应当指狭义概念。
    本案中，原告虽然立案时间在被告卖房前十余天，但没有直接证据显示被告是在
收到法院传票后卖房。目前，法院采用邮寄送达回执很大程度上依赖当事人自觉，万
一当事人不理睬法院或声称没有收到，法院往往也没有办法。这是法院送达的问题，
不属我们探讨之列。虽然从理论上完全可以推定被告刘某收到了法院的传票，但由于
证据不足，故不能认定刘某是明知处于“离婚期间”而擅自卖房。
    刘某应该构成“擅自转让”。《婚姻法》第17条规定，“夫妻对共同所有的财产，有
平等的处理权”。不能要求夫妻之间，对于一些鸡毛蒜皮的小事都要双方同意，但对于
出卖房屋这样重大的生活资料，一方不与另一方商议，应当对其财产处理权构成了侵
害，应该构成“擅自”。
    刘某转让房屋的行为，是否给原告造成损害的问题，也即是否构成“低价转让”？
这个问题关键在于，刘某转让房屋的价格是否与市场价格相符。对此，原告向法院提
交了一砦同地段、同朝向的房屋出售价格作为依据，并申请了法院对房屋价格进行评
估。但是，法院以房屋转卖为由，没有准予原告的申请。我们认为，因为刘某擅自转让
行为，才导致张某不能对原共有房屋价僮进行评估。若最终因为客观原因不能评估，
造成不能评估的原因在于被告刘某。因此，我们认为法院应参照同一地段类似房屋的
市场价格作为评判上诉人损失的依据。在同等情况下，法院应尽量对房屋进行评估，这样认定原告是否因被告擅自转让而造成损失更为准确。
    被告刘某是否应该承担损害赔偿责任呢？我们认为不论刘某是否构成主观擅自
转让的恶意，但其应当知道转让房屋应与原告商议，故刘某在主观上仍存在过错，其客
观擅自转让的行为已经构成。因此，不论其对房屋转让价格是否有足够合理的认识，
只要转让价格明显低于市场价格一经认定，刘某便应当承担侵权的法律后果。
    通过以上这个案例，我们可以看出，由于夫妻之间的特殊关系，对于一方擅自出卖
房屋的防范、救济和惩罚的途径，实践中还给一些人以可乘之机。对于一方可能转让
的房产，如果经济实力允许，律师还是应该建议当事人申请法院进行财产保全。但律
师应注意，虽然在诉讼期间法院可以冻结查封该房产，但如果一审法院不予判离，冻结
查封解除后，对方当事人仍然有可能转卖房产，因此，在一审中，律师应制订庭审方案
和策略，杜绝和预防这种事情的发生。
    有些法官认为，①适用善意取得制度，必须以受让人实际占有标的物或者取得标的
物所有权为前提。相对人在与无处分权的夫妻一方就某项夫妻共同财产的转让达成
协议后，在标的物尚未交付或者转移所有权之前，若夫妻另一方发现并拒绝追以转让
行为，则相对人即使是善意的、无过失的，也无法适用善意取得制度获得保护。
    也有些法官认为，⑦夫妻婚后购置的房产通常属于夫妻共同财产，夫妻双方对房屋
的产权性质应当清楚，而购房时由于某种原因产权证名字只写一人，则产权登记的房
屋权利状态与真实的房屋权利状态不相符，对这一登记异议化现象一般夫妻双方均应
当知晓。处理此类纠纷时，应考虑到中国家庭观念对夫妻行为的影响，不能简单认为
未登记名字的一方未及时对产权登记情况提出异议，其对房屋的权利就要让位于登记
公信力对第三人的保护。对于这类纠纷如何妥当地适用登记公信力，首先，需考察当
夫妻关系显著恶化时，未登记姓名一方是否及时对共有房屋的登记情况提出异议（如
与配偶协商向登记机关申请变更登记，或单独向登记机关提出异议登记）o③若夫妻关
系恶化了已有较长时间，而未登记名字的一方仍未采取任何措施，则其只能为自己的
懈怠行为承受可能的不利后果。实践中，夫妻因矛盾而分居或一方提起离婚诉讼均可
作为判定夫妻关系显著恶化的时间点。其次，还应考察未登记姓名一方对其配偶出售
共有房屋是否知情，及知情后是否及时提出异议。
目前，在上海有些区县，当事人单方向房地产登记部门提出异议登记，需要持法院
的立案受理通知书或应诉通知书方可。但有些区，如闵行区，只需持结婚证和一方产
权信息即可。因此，律师应针对房产所处的不同区县，落实清楚后再提起相关的法律
程序。律师还应提醒当事人积极地表达和行使对共有财产可能被对方转移的担心和
疑虑，并采取相关行为，并有固定证据的意识，以便争取到对自己有利的裁决结果。
    有些地区对房地产登记规定了异议登记制度。比如根据<上海市房地产登记管理
条例》，如果另一方可能出卖房屋，且产权证为另一方一人名下，一方可以持结婚证到
房地产交易中心办理异议登记，可以保证在3个月内房产信息中有自己对该套房产的
权利异议登记，但如果买家执意要买，虽不能阻止房产的交易，但可以为以后打宣告该
交易行为无效的官司或追究另一方擅自转移共同财产的官司提供有力的证据，花费也
不多，50元而已，因此，律师还是建议当事人去登记一下。
    还有些地方，如浙江温州，一方可以凭结婚证向房地产管理部门提出异议，限制配
偶进行房产转让。律师应该根据本地实际情况，了解和掌握本地房地产管理部门的做
法，争取更多的手段保护委托人的合洼权益。