实践中，房产分割案件类型千变万化，需要律师掌握法律原则和技巧处理。下面
举一案例来进行讨论分析。
【案例3 -14.2】①
    张海（化名）与事兰（化名）2002年4月在上海市长宁区民政局登记结婚，婚后无子。
    张海在2001年以自己名义贷款购A房一处．t付20万元，贷款15万元，2003午4月取得产权证。
A房月还贷2000元。
    2004年4月，张海将A房出售，得鲁房教100万元，冲减贷敷余颧本金10万元，实际得房教90万
元。
    2004年8月，张海将鲁A房得款90万元作为首付，再在上海市长宁区购买B房一处，B房首付款
90万元，贷款200万元，月还教l万元。
    2006年4月，张海向上海市某区人民法院起诉离婚，事兰同意离婚，但要求分削B房。
    本案系争B房，李兰是否有权分刳秉本寨争议焦点。
    原告张海认为：
    B房购房款系原告婚前A房出售效所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告
同意支付被告婚后共同还贷的一半作为补偿。  被告事兰认为：
    B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出费，但被告■参与A房还贷，
愿告出售A房敷中有被告的份顿。现厚告用A房鲁房款购B房，应作为共同财产分割。
    上海市某区人民法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与
了还贷，故对A房理应享有权益。愿告购买B房房教中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增
值部分。现双方同意将B房作价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元
由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。
    愿告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉子上海市第一中缎人民法院。经法院调解，双方达成
调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其他争议，法院据此调解书结案。
    本案中争议焦点为：
    其一，系争房产A房为张海个人物权。
    根据2004年9月7日上海市高级人民法院沪高法民-[ 2004] 25号文件<关于适
用最高人民法院婚姻法司法解释（二）的解答（一）>第6条规定，夫妻一方婚前以个人
财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理的回复中指出，
“夫妻一方婚前以个人财严购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋
仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不
改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归
还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”
    根据以上规定，本案系争房产A婚后共同还贷，但A房物权本身为张海的个人财
产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对A房
屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，A应属上诉人个人物权，只是对于
婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产
生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权的两个法律概念。
    其二，张海购买B房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一
审法院将整套房屋按共同共有分割错误。
    上诉人与被上诉人2002年4月登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存
续期间共还贷24个月，A房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷48000
元，被上诉人拥有一半份额即为24000元。
    根据上海市高级人民法院的解答规定，在出售虏屋时，李兰仅就还贷部分拥有份
额，对还贷部分的增值部分不享有份额，原因是还贷是基于张海与银行之间的债权法
律关系产生，而与房产物权没有直接法律关系，而一审法院认为李兰还对还款部分的
增值部分享有权利显然混淆了债权物权的法律关系，违反了上海市高级人民法院的相
关规定精神。
    张海购买本案B房共用去29D万元，贷款200万元，该套房屋共计购买价格300万元。即使牲于共同还贷有4.8万元的共同财产与系争房产有关联，但也仅仅占到
1. 6%。而本案系争房屋每月还贷l万元左右，从2004年8月至2006年4月共计20个
月，共计还贷20万元。
    以上可以看出，在购买B房时，共刚去290万元，其中张海出资部分为90 -2.4：
87.6万元，占全部首付款的97.3%，夫妻共同财产关联部分为4.8万元，占全部首付款
的2.7%。在分割本案系争房产时，应将张海个人财产部分以及夫妻共同财产部分分
开，而一审法院判决却不加区分，把所有出资都算为共同财产。本案房价一审时双方
共识为300万元，尚有银行贷款200万元，房产净值部分有IO万元，即使分割，也划清
个人财产与共同财产的比例后，将共同财产部分予以分割。而本案中，一审判决却判
令上诉人向被上诉人一次性支付房屋折价款40万元，远远超出房屋权益中属于夫妻
双方部分的财产份额，显然是错误的。
    二审法院居间调解，能降低一审判决20万元的结果调解结案，说明我们的代理意
见对二审法院产生了较大影响，并且使李兰及其代理人在一审对其有利的情况下，对
二审结果没有信心，才能达成以上调解结果，使双方握手盲和，减纷息讼。
    在上海，一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情
况也较为普遍。在结婚后，一方如何处置婚前购房，是非常应该引起重视的。作为律
师，应给予当事人以下建议：
    1．保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票
    婚前购房的合同以及发票，是证明房产归己所有的有效证据，必须慎重保存。
    2．若将婚前房产婚后出售，最好将共同还贷部分留存
    婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总
额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致
认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。
    3．售房款资金规范管理
    售房后，不论是定金，还是首付款和其他笔付款，应尽量由下家打人一个账户内，
尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的境
况。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。
    4．买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易
    转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠
纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说
清，容易产生争议。
    5．产权登记在自己一人名下
    若用婚前房产婚后比售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为
夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然
作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。  6．贷款尽量以一人名义
    即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海
各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，就会给一方造成隐
患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字，便可推断意味着认可自己
m资所购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款，若能
不贷款最好。
    当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前
传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识，所以，在用一方婚前房
产的婚后出售款再购房时，律师提醒当事人注意以上6点，相信会对其大为有益！