近年来，因为国家宏观政策的调整，导致国家及北京、上海房地产政策变动频繁。
2006年9月14日，国家税务总局又发布了《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产
税收管理有关问题的通知》（以下简称144号文），114号文的出台，主要针对近年来房
地产交易市场上的避税行为。比如，114号文m台之前，通过“假赠与”方式进行房地产
买卖交易，可以避掉个人所得税和营业税。因此，房地产交易市场“赠与”合同大量出
现。而114号文出台后，虽然扼制了这种避税的恶意行为，但同时，也相当于对很多正
常的赠与行为开征了税收。并且，由于114号文件的条文描述得不够详细，可能还会导
致一砦交税上的争议。这个文件虽然很多人没有阅读，但实际上对每一个人都有
影响。
一、继承、遗嘱、无偿赠与不动产，免营业税
    既然是赠与行为，自然不符合征收营业税的条件，即使税务机关认为交易行为涉
嫌“假赠与、真买卖”，税务机关也不能根据自己的判断和推测征收营业税，相关当事人
只要填写《个人无偿赠与不动产登记表》等规定格式表格即可。这里提示，不管是办理
继承、还是遗嘱、还是因婚姻关系变动引起房产归属变化、还是其他无偻赠与，相关的
法律文件必须经过公证，才能到房地产交易中心办理相关的手续。
二、继承遗产要缴契税
    根据114号文的规定，以后无偿受赠不动产的，需要全额征收契约，目前税率为
3%。而冈家税务总局此前的规定是，对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子
女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税；对于非
法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契
税。因此，从1 14号文件的规定看，今后不论是否法定继承人，其受赠的房产都要征收
契税。目前，房屋赠与按该房屋市场价的3%征收契税。以一套现值100万元的房子
为例，过去子女继承免征契税，今后就得交纳3万元契税。因此，不免使人滋生我国已
开征“遗产税”之嫌，只是，这个“遗产税”，范围仅限不动产。
三、受赠者再转让房产交税高、“不合算”
    根据114号文的规定，受赠者若以后再将受赠的房屋转让，需要再交5.5%的营业  对于计征营业税的时间，114号文分了两种方式：
    (l)对于继承、遗嘱、离婚、赡养、直系亲属赠与方式取得的住房，时间从赠与人取
得房产时间起计算；
    (2)对于其他无偿受赠方式取得的住房，从受赠行为后新产证（完契税凭证）上注
明的时问为准。
    以上两个时间不同，后果可能截然不同。因为如果计征时间超过5年，是免营业
税的。不足5年，需要缴纳5. 5%的营业税。以一套100万元的房子为例，营业税要缴
5.5万元！
    而对当事人影响较大的不是营业税，而是个人所得税！根据114号文规定，受赠人
取得不动产后再转让，缴个人所得税的计算基数，是财产转让收入减去受赠、转让住房
过程中缴纳的税金及其他合理费用后的余额。
    国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》正常交
易的卖房应交纳的个人所得税计算公式为：
    应纳个人所得税税额=应纳税所得额×20%（应纳税所得额=房产转让收入额一
房产原值一合理费用）
    其中：合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、
手续费、公证费等费用。关于住房装修费用，108号文件明确规定，已购公有住房、经济
适用房，最高扣除限额力房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原
值的10%o纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装
配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。支付的住房贷款利息，凭贷款银行
出具的有效证明据实扣除；支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实
扣除。
    而114号文件中，因受赠人取得房产系无偿，因此，不存在原值对价，因此，要扣减
的金额只是一些税费。并且，114号文件中，对于可以扣除的“合理费用”的具体含义尚
未确定，实施起来难免发生争议。
    如果张三的父亲临死时留给唯一的继承人张四一套价值100万元的房子，张三再
卖掉，或扣去3%约3万余元的合理费用后，计税基数将达90余万元，并且，不能按一
般正常交易可以选择按1% -2%的房价征税（如上海浦东的政策），只能按20q0计征，
要收到18万元之多．再加上原来交的3万多元的契税，张三因继承综合交税至少要整
个房产价值的20%!不可谓变化不大。